律师随笔
借名买房---谁才是房子真正的主人？
作者：万方亮 律师 时间：2017年06月07日
一、案情回顾：
2005年，田某与陈某均取得了某经济适用房小区的购房号，但因陈某取得的购房号靠后，陈某与田某达成借名买房的协议，约定陈某借用田某名义购买经济适用房一套，并以田某的名义签订购房合同，向银行申请按揭贷款，由陈某支付首付款和偿还按揭贷款。所购房屋于2007年10月取得房屋所有权证书，房屋所有权人登记为田某。2006年，该套房屋交房后，陈某进行了装修并一直居住在诉争房屋内。
2015年，田某起诉称：陈某与田某虽存在口头借名买房的协议，但因为经济适用房属于人身专有性质，双方的借名买房协议违反了国家法律规定，诉争房屋登记在田某名下，故请求法院判令田某、陈某之间的口头借名买房协议无效。
陈某辩称：田某、陈某之间的借名买房协议有效，所以田某的诉讼请求不成立，请求驳回田某的诉讼请求。
二、法院审理认为：
本案的争议焦点为田某、陈某之间借名购买诉争房屋行为的效力问题。
田某、陈某双方之间的存在借名买卖房屋的事实，以田某名义申请贷款的事实发生在2005年，且系为购买本案诉争房屋申请贷款，因此，田某陈某双方借名买卖房屋的事实发生于2005年。
田某、陈某之间借名买房的合同属于原告同意转让房屋的合同，应类推适用买卖合同的相关规定，因其转让的房屋性质为经济适用房，且原告转让诉争房屋对的合同系2009年4月之前达成，自原告取得房屋所有权证书之日至现在已将近6年，诉争房屋亦已具备上市交易条件，陈某亦已对房屋装修使用多年，根据先关法律规定，该借名买卖房屋的合同并未违法法律、法规的强制性规定，同时，陈某亦取得了购买涉案房屋所在小区住宅的购房号，故双方之间的借名买房的约定并未侵害社会公共利益；亦不存在导致合同无效的其他情形，故该合同应属有效。故原告主张合同无效的诉讼请求，本院不予支持。其他诉讼请求系基于合同无效而产生，故在合同有效的情形下，对原告的其他诉讼请求，亦不予支持。综上，依照《合同法》第52条之规定，判决驳回田某的诉讼请求。
三、借名购买保障性住房的效力问题
保障性住房，是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。通常情况下，借名购买保障性住房购买的是经济适用房或限价房，借名人一般不具备保障房的购买资格。
政府对特价房的购买者均规定了严格的限制条件，只有符合该限制条件的人群才有资格购买特价房。由此可见，保障性住房的建设是一个关乎民生和社会稳定的重大问题，是对中低层人员生存利益的保障，而名义产权人出借自己的身份证为他人代购特价房，实际上是在转让其基于符合政府规定的特定条件而享有的购房权，原本不符合购房条件的人购买到了特价房，侵害的是享受保障房待遇人群的权益，造成了对公共利益的侵害。此时，如果仍保护实际产权人的房权，不但违背了政府推出特价房的初衷，而且还违反了社会公共利益。因此，不具备保障房购买资格而借用他人名义购买保障性住房的合同行为应以违反公共利益确认无效。案中的陈某已经取得经适房购买资格，其借名买房的行为并不违反行为发生时的购买经济适用房的相关政策，故本案确认借名买房协议有效是妥当的。
四、风险提示：
借名买房存在诸多风险，如登记权利人因此丧失购房资格或优惠权利，因登记权利人因房屋涨价反悔或其家庭成员不承认借名事实，被登记的房产可能被登记权利人处分或者被法院执行等，因此，为应对国家调控政策和享受优惠条件而借名买房的行为并不可取。即使采取借名买房的方式，也要签订书面的借名合同，注明双方的权利和义务，并留存出资凭证、购房发票等足够的证据，将风险降至最低。
五、附：《中华人民共和国合同法》第52条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
(三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
以上是北京德亮律师事务所为您梳理总结的关于借名买房，房子到底归谁的问题，希望能为您提供帮助。更多法律信息请关注北京德亮律师事务所的官方微信、官方微博。
2005年，田某与陈某均取得了某经济适用房小区的购房号，但因陈某取得的购房号靠后，陈某与田某达成借名买房的协议，约定陈某借用田某名义购买经济适用房一套，并以田某的名义签订购房合同，向银行申请按揭贷款，由陈某支付首付款和偿还按揭贷款。所购房屋于2007年10月取得房屋所有权证书，房屋所有权人登记为田某。2006年，该套房屋交房后，陈某进行了装修并一直居住在诉争房屋内。
2015年，田某起诉称：陈某与田某虽存在口头借名买房的协议，但因为经济适用房属于人身专有性质，双方的借名买房协议违反了国家法律规定，诉争房屋登记在田某名下，故请求法院判令田某、陈某之间的口头借名买房协议无效。
陈某辩称：田某、陈某之间的借名买房协议有效，所以田某的诉讼请求不成立，请求驳回田某的诉讼请求。
二、法院审理认为：
本案的争议焦点为田某、陈某之间借名购买诉争房屋行为的效力问题。
田某、陈某双方之间的存在借名买卖房屋的事实，以田某名义申请贷款的事实发生在2005年，且系为购买本案诉争房屋申请贷款，因此，田某陈某双方借名买卖房屋的事实发生于2005年。
田某、陈某之间借名买房的合同属于原告同意转让房屋的合同，应类推适用买卖合同的相关规定，因其转让的房屋性质为经济适用房，且原告转让诉争房屋对的合同系2009年4月之前达成，自原告取得房屋所有权证书之日至现在已将近6年，诉争房屋亦已具备上市交易条件，陈某亦已对房屋装修使用多年，根据先关法律规定，该借名买卖房屋的合同并未违法法律、法规的强制性规定，同时，陈某亦取得了购买涉案房屋所在小区住宅的购房号，故双方之间的借名买房的约定并未侵害社会公共利益；亦不存在导致合同无效的其他情形，故该合同应属有效。故原告主张合同无效的诉讼请求，本院不予支持。其他诉讼请求系基于合同无效而产生，故在合同有效的情形下，对原告的其他诉讼请求，亦不予支持。综上，依照《合同法》第52条之规定，判决驳回田某的诉讼请求。
三、借名购买保障性住房的效力问题
保障性住房，是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。通常情况下，借名购买保障性住房购买的是经济适用房或限价房，借名人一般不具备保障房的购买资格。
政府对特价房的购买者均规定了严格的限制条件，只有符合该限制条件的人群才有资格购买特价房。由此可见，保障性住房的建设是一个关乎民生和社会稳定的重大问题，是对中低层人员生存利益的保障，而名义产权人出借自己的身份证为他人代购特价房，实际上是在转让其基于符合政府规定的特定条件而享有的购房权，原本不符合购房条件的人购买到了特价房，侵害的是享受保障房待遇人群的权益，造成了对公共利益的侵害。此时，如果仍保护实际产权人的房权，不但违背了政府推出特价房的初衷，而且还违反了社会公共利益。因此，不具备保障房购买资格而借用他人名义购买保障性住房的合同行为应以违反公共利益确认无效。案中的陈某已经取得经适房购买资格，其借名买房的行为并不违反行为发生时的购买经济适用房的相关政策，故本案确认借名买房协议有效是妥当的。
四、风险提示：
借名买房存在诸多风险，如登记权利人因此丧失购房资格或优惠权利，因登记权利人因房屋涨价反悔或其家庭成员不承认借名事实，被登记的房产可能被登记权利人处分或者被法院执行等，因此，为应对国家调控政策和享受优惠条件而借名买房的行为并不可取。即使采取借名买房的方式，也要签订书面的借名合同，注明双方的权利和义务，并留存出资凭证、购房发票等足够的证据，将风险降至最低。
五、附：《中华人民共和国合同法》第52条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
(三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
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